合肥连夜出台史上最严限购令 10项“狠招”严控房价飙涨

   楼市重磅！10月2日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，连夜发布限购政策。同时加大土地供应量、提高首付比例、严控备案价涨幅等10项内容，史上最严调控出台，短期内楼市成交量或下跌、价格有望趋于稳定。

   年内再供5000亩地 90㎡户型占比不低于50%

   《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称意见）中指出，加大居住用地供应力度，今年内市区再供应5000亩居住用地，力争全年全市居住用地供应超10000亩。优化控规和规划设计条件中的商住用地比例，提高上市土地的居住用地占比。在规划设计时，主城区内90平方米左右中小户型新建商品住房占比不低于50%，满足刚性需求，兼顾改善性需求。

   而且，将开展已供居住用地专项清理。成立市已供居住用地专项清理领导小组，由市政府分管副市长牵头，市国土、规划、建设、房产、审计、税务、监察等部门参加，对已供居住用地的合同履约、规划、施工、预售、竣工等各环节进行专项督查，每周一调度，逐项落实开发进度计划，重点解决规划方案审批、建设工程施工许可、开竣工、预售许可等环节存在的问题。对因企业自身原因闲置土地、不按照土地出让合同约定开发建设的，严肃追究违约责任。

   此外，将严格居住用地供应条件。竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时，每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买。2012年1月1日至新的出让公告发布期间，销售备案住房计容总建筑面积低于规划可销售住房计容总建筑面积60%的房地产开发企业；自2016年1月1日起，取得居住用地超过已供应居住用地总量20%的房地产开发企业，均暂不得参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内居住用地竞买。在土地出让条件中明确竞买保证金比例为参考总价的50%-100%。土地出让金须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后一个月内一次性付清。房地产开发企业不得拒绝公积金贷款购房，并在土地出让合同中约定。

   可见，《意见》对于土地出让的严格监管，合肥华嘉置业投资有限公司总经理助理梁翔鹏表示：“拿地之后首开价格再也不是房企说的算，算是废除了之前的“价格放开”的政策；拿地之后首次备案也要看看同区域的竞品卖啥价格，拿地做方案的时候要考虑的很清楚，这条相当于定死了目标地块未来相当一段时间内的销售价格的上限。”

   市区（不含四县一市）“限二禁三”购房首付最少30%

   同时，此次《意见》规定实施区域性住房限购。在市区（不含四县一市，下同）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。

   同时，新建商品住房以合同备案时间为准，存量住房以纳税时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。

   另外，《意见》指出：市区居民家庭首次购买住房申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%；居民家庭拥有1套住房且无购房贷款记录（含在外地贷款记录，下同）、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款已结清、居民家庭无房但有1次购房贷款记录的，申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例均为40%；居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为50%。暂停向拥有2套及以上住房的市区户籍居民家庭、拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭发放商业性个人住房贷款。

   金融监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策的监督检查，督促商业银行严格对购房人首付款资金来源进行核查；金融监管、房地产管理等部门要严格查处各类机构违法开展“首付贷”、“过桥贷”等金融杠杆配资业务，维护住房信贷市场秩序，防范金融风险。

   值得一提的是，将从严控制公积金贷款。对于家庭名下已经拥有2套住房的职工购买第3套住房时，停止发放住房公积金贷款。停止“商转公”贷款业务办理。停止发放住房公积金异地贷款。

   合肥学院房地产研究所所长朱德开表示：“这次调控会有一定的作用，比较2011年来看，对于成交量、房价过快上涨都有影响。当下投资客较多，这次政策有助于抑制投资需求，交易量会下降，房价过快增长有机会遏制，但房价还会上涨，但上涨幅度会降。可以说，这是一次全方面的调整，如果严格执行，打击不良现象，有助于楼市回归正轨。我们更期待长期稳定的政策，让开发商和消费者不要受太多政策的波动影响。”

   安徽清源房地产研究院院长郭红兵也表示：“从政策本身来看，还是比较严的，但具体要看执行，尤其是社保这一块。从短期来看，购房者数量可能会下降，但房价不会有明显变化，许多开发企业都已经完成了销售业绩，不着急；对于房价上涨会有一定的遏制作用。如果执行的好，有利于抑制投资性需求，对于刚需、改善也是一种帮助。”

   6个月内备案不得上调价格 严格治理“价外加价”等乱象

   《意见》中指出，要加强商品住房销售明码标价备案管理。价格管理部门要加强新建商品住房销售明码标价备案管理，积极引导开发企业根据开发建设成本、合理利润等因素科学合理定价。新建商品住房首次明码标价备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住房备案价格确定首次备案价格；同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格；再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%。已取得预售许可证的项目，须在10日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。

   同时，强化房地产市场联合监管。房地产管理部门要加强房地产市场监管，重点查处违规预售、囤积房源、捂盘惜售等违法违规行为。价格管理部门要及时查处“价外加价”等违反价格管理行为。公安、工商等部门要严厉打击“捆绑销售”、发布和炒作虚假广告信息、制造市场恐慌等违法违规行为。房产、建设、国土、规划、物价、公安、工商、税务、金融等相关部门要切实履行职责，加强联合执法，严肃查处违法违规行为并加大曝光力度。

   梁翔鹏表示：“6个月不能上调价格废除了最早3个月不得涨价的不成文条例；超过6个月涨价也不能超过1%，那基本就是不能涨嘛——这2条算是打到痛处了，让一些体量较大、试图“低开高走”以后期产品的溢价换取整个项目的利润的开发商非常难受。同时，取得预售证要在10天内（以前是30天）公布房源，不疼不痒的带了一句不得加价。”

   《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》15大重点内容：

   1、加大供地量。今年内市区再供应5000亩居住用地，力争全年全市居住用地供应超10000亩。在规划设计时，主城区内90平方米左右中小户型新建商品住房占比不低于50%。

   2、开展已供居住用地专项清理。对已供居住用地的合同履约、规划、施工、预售、竣工等各环节进行专项督查，每周一调度，逐项落实开发进度计划。

   3、竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时，每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买。

   4、自2016年1月1日起，取得居住用地超过已供应居住用地总量20%的房地产开发企业，均暂不得参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内居住用地竞买。

   5、在土地出让条件中明确竞买保证金比例为参考总价的50%-100%。土地出让金须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后一个月内一次性付清。

   6、房地产开发企业不得拒绝公积金贷款购房，并在土地出让合同中约定。

   7、在市区（不含四县一市，下同）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。新建商品住房以合同备案时间为准，存量住房以纳税时间为准。

   8、市区居民家庭首次购买住房申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%；

   9、居民家庭拥有1套住房且无购房贷款记录（含在外地贷款记录，下同）、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款已结清、居民家庭无房但有1次购房贷款记录的，申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例均为40%；

   10、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为50%。

   11、暂停向拥有2套及以上住房的市区户籍居民家庭、拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭发放商业性个人住房贷款。

   12、从严控制公积金贷款。对于家庭名下已经拥有2套住房的职工购买第3套住房时，停止发放住房公积金贷款。停止“商转公”贷款业务办理。停止发放住房公积金异地贷款。

   13、同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格；再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%。已取得预售许可证的项目，须在10日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。

   14、2016年向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和在城镇稳定就业的外来务工人员提供不少于10000套公共租赁住房房源，解决其居住困难。

   15、重点查处违规预售、囤积房源、捂盘惜售等违法违规行为。及时查处“价外加价”等违反价格管理行为。公安、工商等部门要严厉打击“捆绑销售”、发布和炒作虚假广告信息、制造市场恐慌等违法违规行为。

   对于此次全方面调控政策的出台，合富辉煌安徽区域总经理康伟也表示：“这次是限购+限贷+限地价，合肥这个政策相比南京、厦门、苏州、成都、郑州的调控政策来说，更加全面细致，从加大土地供应量到控制备案价涨幅、再到“限二禁三”等等。政策出台后也会挤压市场上的投资客，购房的选择面会比较宽泛，政策出台的目的是为了稳定合肥房地产发展，会挤去部分市场泡沫。”

   合肥限购历史回顾

   2011年3月31日起，合肥限购令开始执行，四大主城区（蜀山区、瑶海区、庐阳区、包河区）限购，合肥户口限二禁三，外地户口限一禁二。

   2011年：限购第一年，成交跌30%

   2011年1月26日，合肥市政府初步通过合肥版限购令细则。2011年3月24日，“限二禁三”的细则出台，截止2011.12.31，全面暂停购买第三套住房。2011年3月31日，合肥户口限二禁三，外地户口限一禁二，在蜀山区、瑶海区、庐阳区、包河区生效。

   2012年：限购第二年，限贷受关注

   2012年合肥继续执行的限购政策，很多房企当时已经麻木，即使在调控2011年，房价依然上涨了2%，虽然幅度不大，但在成交量同比2011年有所增长。

   2013年：市区住宅成交102845套创新高，房价进军8字头

   限购限贷政策在2013年继续在执行，而2013年合肥市区新建住宅年度累计成交102845套，创造了合肥5年以来历史新高；成交均价也稳在7字头，向8字头进军，而在政务区当时的最高房价已经快到9千的价格。

   2014年：8月2日限购取消，影响微弱

   由于合肥政府实施物价3个月上浮5%调控，合肥在2014年8月2日限购政策正式取消，全国楼市松绑的情况下，2014年合肥市区住宅成交量没有因为限购的取消而爆涨，当年累计销售91175套，环比2013年（106783套）下跌17.1%。

   2016年重要政策回顾

   时间：2016年2月2日

   事件：降首付

   央行、银监会：不限购城市首套房最低2成，二套房首付最低3成。

   合肥落地：首套房商贷首付最低25%，二套房商贷最低35%。

   时间：2016年2月19日

   事件：降契税

   首套房90㎡以下契税降为1%，90㎡以下契税降为1.5%；

   二套房90㎡以下契税降为1.5%

   二套房90㎡以上契税降为2%

   2年以上非普通住宅免征营业税

   时间：2016年3月1日

   事件：降准0.5个百分点

   中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

   时间：3月24日

   事件：“营改增”细则

   个人将不足2年住房对外销售，按5%全额征收增值税，满2年免征，北上广深除外。5月1日正式实施。

   时间：4月1日

   事件：合肥四部门出台《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》

   1、加大城区住房用地供应量；

   2、调整单次申请预售最低规模；

   3、对开发商捆绑销售坚决说不。

   时间：2016年6月初

   事件：“限价”放开

   2016年6月，在商品房备案显示：根据价格政策规定，商品房价格管理属市场调节价，其价格由房地产开发企业自住制定。

   时间：2016年6月24日

   事件：“限贷”等调控落实

   6月24日，合肥市房地产管理局发布消息《合肥市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，限贷于7月1日执行。

   时间：2016年8月9日

   事件：“限贷”加码

   合肥房查有2套房，征信有一笔住房贷款未结清的，银行拒绝贷款！（来源：365淘房）