全国土拍“开年热”溢价率上涨 拿地阵营分化

   土地是硬通货，对做规模与再融资至关紧要，无物可替代。跨入2018年1月这个新时间片段，土地抢手地价上攻连环上演。剔除土地资产这个硬通货成分，房企不断扩展土地储备，除了应对未来增长的需要，我们值得重新思考一个问题—房企对土地稀缺和地价上涨的恐惧，促使它们不得不创造条件去拼搏。
   1月15日，在2018年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明抛出一则重磅消息：“政府将不再是居住用地的唯一提供者。”
   虽然国土部门还在探索阶段，并没有细则，看上去更像是一种“吹风”。但也有人认为，中国房地产市场正处于巨变的前夜。
   2017年，在楼市调控严厉与市场火爆、去库存奋战叠加格局之下，全国卖地收入出人意料地创历史新高，全年土地出让总收入超过5.2万亿元，同比增长40.7%。
   进入2018年，陆续有北京、杭州（楼盘）、成都等多个城市土地市场开闸，延续了去年土地供应的热度，土地市场成交活跃。
   中原地产研究中心发布的统计数据显示，1月上半月，包括北京、杭州、成都、福州（楼盘）在内的33个城市相关土地成交额均超过10亿元。其中，北京土地成交额最高，达220亿元;杭州紧随其后为206亿元;苏州（楼盘）土地出让收入176亿元;武汉（楼盘）164亿元。此外，成都市、福州市、上饶市在1月前半月土地出让收入都超过50亿元。
   一面是多个城市土地市场掀起的“开年热”，一面是多地定调2018年“房住不炒”政策。
   现在市场关心的是，随着“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革方向确立，房地产市场的供给侧结构性改革将在2018年明显加速，反映在土地市场，就是各地政府的土地供应节奏和结构，到底会迎来什么样的明显变化。
   开年小高峰，溢价率上涨
   目前的土地局势，可以从2016年下半年看起，当时部分热点城市出台相应土地市场政策，控制地价增长，在土拍市场的表现是以往疯狂之态抢地，溢价拿地，地王频出的现象是越来越少了，但土地市场成交量持续正增长，刷新了历史纪录。
   全国土地市场在经历了2016年的狂欢，2017年的高热后，进入2018年似有局部升温之势。
   1月份，杭州、成都、苏州等热点城市土地拍卖市场频现高溢价地块，溢价率普遍在40%以上，有的甚至高达70%，而中铁建1月初在苏州摘得的住宅用地，更以每平方米4.3万元的楼面价刷新了当地纪录，较苏州去年的最高楼面价高出近五成。
   从各地的具体表现来看，部分热点城市又“热”了。
   1月19日，杭州出让7宗地块，起始总价93.56亿元，包含3宗涉宅地块和4宗商业地块。当天，7宗地块全部成功出让，收得土地出让金共达134.31亿元，3宗涉宅地块溢价率均在50%以上。
   杭州土地拍卖市场的升温并非个别现象。1月18日，成都高新东区1宗5.86万平方米住宅兼商业地块开拍，最终被四川（楼盘）省诚卓房地产开发有限公司以总价6.46亿元竞得，折合楼面价每平方米为4410元，溢价率达60%。
   同日，在江苏南通（楼盘）的土拍中，上海（楼盘）合景房地产开发有限公司以总价13.7亿元斩获启东（楼盘）南苑中学南侧1775号地块，成交楼面价为每平方米8514元，溢价率42.7%。
   而1月初，央企中铁建以9.82亿元摘得苏地2017-WG-47号地块，更是刷新苏州土地拍卖单价最高纪录。该地块折合楼面价每平方米4.3万元，溢价率为43.9%。
   克而瑞分析师杨科伟认为，今年1月以来多地土地拍卖溢价率走高，与近期地方政府土地出让要求降低有关。多幅高溢价率地块较为优质，同时配建或自持要求不高，甚至没有要求，引来众多竞拍房企，高溢价在所难免。在做大规模的诉求下，房企对土地的渴求一直存在。加上供地的量和质的保证，土地市场必定有所升温。
   在因城施策的调控思路之下，去年以来政府对房价上涨压力较大、库存消化周期较短的城市加大土地供应。分析人士认为，今年年初以来，热点城市土地供应持续增加也是这种调控思路的延续。
   新城控股高级副总裁欧阳捷认为，目前来看，多数一二线城市的土地供应在2018年应该是趋势性下降。因为大城市的核心区域已经无地可供，土地相对于大城市是稀缺的，因此地方政府是惜土如金。在这种情况下，地方政府一定会减少土地的供应，而希望获得不减少的土地出让金，所以高价卖地的这种趋势，是很难改变的现实情况。
   易居研究院研究员王梦雯认为，参考历史规律，同样是楼市降温年份，2011年三四线城市楼市惯性上冲，地市成交量大；而2014年三四线楼市降温更快，库存高，导致2014年土地成交少。因此，预计2018年土地增幅呈前高后低趋势。“预计全国开发企业土地购置面积增幅在3%左右；全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落，全年增长10%左右。
   房企拿地呈现量级分化
   虽然土地供应开闸，“限房价、竞地价”方式抑制了高价地的诞生，但是销售限价、配建自持面积等多样化的土地拍卖规则与竞买条件则变相提升了开发商的拿地门槛和难度。
   从以往的表现来看，房企各个阵营拿地态度在加速分化，“越大越积极”现象明显。
   中国指数研究院监测显示，在2017年，销售规模在5000亿元以上阵营、1000亿~5000亿元房企、500亿~1000亿元房企拿地金额占销售额比重均值超40%，开疆拓土态势加剧，拿地结构更趋均衡；300亿-500亿元、100亿-300亿元房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%，与前述梯队差距拉大，且拿地更集中于二线城市，竞争力相对较弱。
   同时，百亿房企在重点城市拿地集中度较高，500亿元以上房企拿地金额前20城市占城市土地成交金额比重均值近6成。其中温州（楼盘）、南通、福州、合肥（楼盘）、无锡（楼盘）、宁波（楼盘）等城市的占比超7成。
   此外，部分热点一线及二线城市拿地门槛逐渐提升，拿地企业多为国企及大型民企，中小企业拿地机会较少。如北京拿地企业多为碧桂园、万科、保利、中海、龙湖等千亿以上房企及远洋、首开、中铁置业等国企；广州（楼盘）土地多被碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房企收录囊中，仅碧桂园在广州拿地金额占比已超两成。
   从过往与当前形势观察，2018年，企业拿地集中度将会提升。龙头房企销售规模还将继续扩张，市场占有率继续提升，预计对新增土地储备需求量还将继续增长。部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿的计划，在三年内还提出了三千亿元的目标，有的是为了上升到新的梯队，有的是为了防止出现掉队，这些在2017年拿地较多的企业，2018年仍将是土地市场上的生猛力量。但在土地市场政策持续收紧的情况下，土地出让条件将更加严苛，小型房企很容易被拒之门外。
   克而瑞地产研究员沈晓玲分析，2018年，收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。在目前土拍市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。在集中度加强和土拍价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企收并购的机会。
   同策研究院研究总监张宏伟认为，一二线城市是比较好的拿地机会，也是比较好的并购机会。比较看好一线城市、强二线城市周边的三四线城市拿地机会，其他三四线城市不看好。一线城市、强二线城市不是企业规模大就可以拿到地，因为直接招拍挂成本太高，从趋势来看，有没有引进产业的优势以及产城融合的能力将成为这些城市品牌房企在取地战略上角逐的重点。
   2018年仍被认为是一个土地供应和成交大年，且限价房和共有产权住房用地预料是供应主流。开发商拿地将更加需要审时度势。（来源：中国房地产报）