分类指导去库存 因城施策防过热——安徽省房地产用地调控综述

   近年来，安徽省房地产市场出现了冰火两重天的现象，一些城市库存压力较大，而另一些城市则房价居高不下。为了解决这一问题，安徽省国土资源厅坚持去库存与防过热并重，对不同地方“分类指导、因城施策”，对重点城市“一城一策、靶向治理”，重点对房价上涨压力大的城市合理增加住宅用地供应，而对去库存任务重的城市则减少以至暂停住宅用地供应。

  优化供给，合理安排房地产供地计划

  安徽省厅要求市、县国土资源部门根据当地经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城乡规划和土地市场状况等，结合各地市场供求、房地产可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，审核及确定住宅用地供应计划，按“显著增加”“增加”“持平”“适当减少”“减少直至暂停”5类目标进行调控，会同当地发展改革、规划、住建、财政等部门编制年度国有建设用地供应计划。

  合肥市房地产去库存重点是非住宅商品房，同时加强商品住房土地的供应管理，保障供求基本平衡，保持市场稳定，控制房价过快上涨，避免大起大落。合肥市着力对经营性用地供应结构进行调整，即年供应经营性用地总量不变或适度下降，其中，居住用地供应总量可在目前年均6000亩的总体水平上适度提升，商业、办公用地供应总量可适度降低，布局区域突出。在具体供地方式上，可增加纯居住用地面积和现代服务业态商业用地面积，减少无目的的商住混合用地，引导土地市场持续健康稳定。

  其他城市控制房地产用地供应，提高新市民住房购租能力，加大棚户区改造货币化安置比例，有序扩大和优化住房需求。近几年，蚌埠市区房地产用地供应量总体偏大，商品房库存量较大，再继续保持前几年房地产供应规模已不再适宜。因此，为刺激商品房销售，蚌埠市降低房地产用地供应规模，放缓房地产用地供应节奏。安庆市建立土地市场投放“双控体系”，坚持以供定需，严格控制土地投放总量、强度，把握投放时序、节奏，实现投放与需求高度匹配；同时，编制落实年度国有建设用地供应计划和重点行业土地供应计划，稳定房地产用地供应。

  按照“显著增加”“增加”“持平”“适当减少”“减少直至暂停”等5类调控目标，目前，安徽省已编制地级以上城市住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和3年（2017-2019年）滚动计划并已上报。规划根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，停止供地；36～18个月的，减少供地；12～6个月的，增加供地；6个月以下的，不仅显著增加供地，还要加快供地节奏。此外，各地建立了购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

  分类指导，有序推进房地产去库存

  安徽省分类指导各地有序推进非住宅商品房去库存，在未被认定为闲置土地的前提下，通过调整土地用途、规划条件，允许未开发的房地产用地转型利用。

  属于政府原因未开发建设和不宜再建的住宅和商业项目用地，可以采取由政府协议有偿收回方式处置。在建房地产用地规模过大的市、县，可根据市场状况，研究制定已供未建房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型，用于国家和省支持的新兴产业、养老产业、文化体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。对已缴清土地出让金且尚未预售的新建房地产开发项目，经原出让土地的政府批准，可依照法律规定适当延长项目开竣工时限。政府还可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业（轻加工研发型）地产、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的“双赢”。

  对于商品房库存数量过大的市县，安徽省政府原则上不再建设安置房和保障房，不再划拨供地，而是提高土地房屋征收货币化补偿和公共租赁住房发放租赁补贴比重，积极实施货币补偿、购房券安置等多种方式并举的拆迁安置方式，引导群众自主选择住房，打通保障房和商品房通道。在这一过程中，通过房票制实现去库存的目的。例如：安庆市出台了市区房屋征收房票安置实施办法，拆迁户拿到房票后可以到各个楼盘去购买现房。被征收人可以根据自身经济状况和生活便利情况，选择不同区位、户型、品质的住房。 2015年以来，9个棚改项目累计签协议2866份，其中房票安置4574套、货币化安置587套，开出房票2464张计14亿元，市区房屋征收安置方式改革，取得了明显成效。

  因城施策，优化房地产开发用地结构

  为推动房地产开发项目去产能、去库存、补短板，发挥房地产业在支持创新创业、新兴产业、改善民生、推动经济发展和城市建设方面的积极作用,安徽省国土资源厅指导各地根据房地产市场去库存需要和存在的结构性问题等实际，制定落实相关政策。

  安徽省国土资源部门从自身职能出发，采取了一些做法改善房地产投资开发环境，促进房地产市场平稳健康运行。以蚌埠市为例：一是延长了房地产项目用地开、竣工时间，从原本约定的6个月开工时间延长至9个月，竣工时间最长延长至3年；二是调整房地产项目用地土地出让金缴纳方式，均采取分期缴纳方式，保证金缴纳比例为20%，其余价款在1年内缴清；三是取消开竣工履约保证金收取制度。将在土地出让前应收取的土地出让开竣工履约保证金，调整为相应比例的违约金，当土地受让人没有按照出让合同按期开竣工时，由市国土资源局会同市财政局再收取土地出让开竣工违约金。

  与此同时，安徽省国土资源部门改进和完善土地招拍挂制度，保持城市地价总体平稳，严密防范房地产风险。例如：为了有效引导企业理性竞争，合肥市今年5月开始实施经营性用地“并联”拍卖；6月29日，经合肥市土地管理委员会批准，发布《合肥市国有建设用地使用权网上交易规则（试行）》，全面实施网上交易。“并联”拍卖和网上交易实施后，单宗土地报名人数、叫价次数都有所下降，并且大部分地块没有出现“跳价增叫”的现象。

  合肥市土地管理委员会研究要求，“限房价”——竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格；“限地价”——由市国土资源局印发《合肥市改革土地拍卖具体操作方式实施细则》，开始实施“举牌应价+书面报价+摇号”的三阶段拍卖法。此举既能保证房价环比不上涨、地价不出新地王，也保证了土地不断供、不“熔断”。

  通过招拍挂方式成交的国有建设用地、用途为商业（含办公）且尚未开发建设完毕的房地产开发项目，可在不提高规划容积率前提下，对未售部分通过调整部分商业（含办公）用途、调整商业（含办公）部分自持比例方式，实现调结构、转方式、促升级；鼓励房地产开发企业和其他社会主体通过自持、购买或租赁的方式，将商业（办公）用途建筑，用于发展新兴产业、养老、文化、体育产业、电子商务、众创空间、旅游或所在地稀缺的公共服务、便民服务等民生工程。

  此外，加大供后监管力度，维持土地市场秩序。依托国土资源部土地动态监测与监管系统，严格执行土地动态巡查工作制度，加强对已供房地产用地的监管。对到期尚未开发的建设用地进行监测，要求核实并及时作出处理，及时督促房地产企业按照合同约定开竣工。蚌埠市及时督促房地产企业按照合同约定开竣工，对于因政府等问题无法按期开工的，依法办理延期开竣工手续；对于经济下行，资金链断裂，无实力的小型开发企业，鼓励其有序退出市场；对尚未开发完成的房地产项目，会同规划、住建部门探索调整规划方案，促进项目开发建设的途径和方式。

  近期，安徽省积极研究建设购租并举的住房体系，已启动合肥市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，进一步促进房地产结构不断优化。（来源：中国国土资源报）