商业地产成交不及住宅一半 房企布局难度加大

                                                    
       由于楼市调控政策的实施，住宅市场限购限贷导致部分多套房购买需求和投资性需求转移到商业地产，商业地产俨然成为政策“避风港”，有研究报告称，“中国商业地产将进入黄金十年”。
       然而，随着调控的持续深入，消费者的观望情绪逐渐蔓延，一度炙手可热的商业地产也大有趋冷之势，如何延续商业地产的“三分钟热度”，或将成为房企即将面对的难题。
       商业地产成交不及住宅一半
       相关统计数据显示，9、10月份，北京市商铺和写字楼成交量持续下降，环比降幅分别为18%和7.4%。10月份商铺、写字楼共成交2063套，是住宅成交量的47.2%，这一比例是今年“京15条”出台以来首次跌落到50%以下。
       专业人士分析认为，在限购限贷政策后出台的一段时间，部分投机性需求转向商业地产，还有一些被限购，但有明确购房需求的消费者转而购买商住公寓等，一定程度上催热了商业地产，激发了房企涉足商业地产的意愿。
       日前，首开股份公告将设立首开商业地产公司；保利、万科、远洋、招商等多家名企也纷纷进军商业地产领域。与此同时，中粮、万达等老牌商业地产开发商保持强势扩张姿态。中粮集团近日宣布，未来5年内将在全国复制30个大悦城项目；万达集团(廊坊万达广场) 则投资近百亿元打造西部最大的城市综合体——成都金牛万达广场。
       据北京中原市场研究部统计，从下半年至今，北京总计成交商业地块18例，总成交面积59.49万平米，商业地块成交呈现稳中有升的趋势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预测，“年底前，全国各地的土地市场还将有高价商业地块的成交。”
       尽管开发商热情不减，但目前住宅价格的下降正在削弱整体市场的投资属性，购房者的深度观望情绪似乎已经不单集中在住宅市场当中，一些以投资性需求为主的商业写字楼项目变得难以独善其身。尤其是商住公寓和小面积的办公商业项目，其不限购的优势在价格未出现实质下降的情况下显得并不突出，难以持续唤起消费者的购买积极性。
       房企布局商业地产难度加大
       根据北京统计局发布的数据，今年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610.7万平方米，同比上涨104.4%，而住宅新开工面积同比上涨幅度为52.9%。同时，写字楼和商业地产的销售面积共250.5万平方米，同比减少了5.4%。截至目前，8月以来入市的商业地产项目签约率仅为6.5%。
       在链家地产首席分析师张月看来，目前商业地产供应大涨、成交低落，未来有可能出现供给过剩的情况。“按照目前的销售速度，商业地产新开工面积需要两年左右的时间才能消化。”张月表示。
       不可否认的是，房企进入商业地产，多数是出于对住宅市场不可预期性风险的平衡，而其布局商业地产的难度也在不断加大。一方面，各大房企欲在商业地产上“分一杯羹”的想法加剧了未来的竞争局面；另一方面，商业地产“资金回报慢”的特点，也在考验着房企的资金实力，左右着房企的战略布局和扩张速度；此外，刚刚涉足商业地产的房企也难免存在一定的经验不足，短时间内难以和老牌商业地产开发商抗衡。
       或许正因如此，万科虽计划将持有型物业的开发比例提升至20%，但仍将重点集中在打造社区商业，下半年以来在全国均未拿一块商业用地，一向激进的保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)在商业布局方面也表现得十分沉稳。在面对商业地产眼下这种竞争格局时，住宅领域的实力名企显然并未掉以轻心。
       商业地产与住宅成交量对比表：
       时间 商铺+写字楼成交量 住宅成交量 比例
       2011年4月2803 3901 71.9%
       2011年8月2716 4752 57.2%
       2011年9月2228 4162 53.5%
       2011年10月2063 4367 47.2%