上半年合肥地王最高溢价400% 高成本或再推涨房价？

   今年无疑是“地王井喷年”，放眼全国，今年1-6月份，全国50个主要城市诞生的“地王”(统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块)多达219宗，引起人们高度关注，“地王频现”、“面粉贵过面包”也成为常态。地价与房价，互为因果、互为前提，一荣俱荣、一损俱损，这是被实践反复证明的事实。

   合肥作为“地王”最密集的二线城市之一，众多房企频繁高价拿地，地价的高涨势必增加项目未来的成本，入市之后的定价会相对较高，在高“面粉价”的情况下，房企如何承受成本之重?地王未来是否会助推房价，这些都与购房者切身相关，“地王”楼盘豪宅化趋势为人们所关注。

   疯狂!上半年合肥月均诞生两块“地王”

   合肥作为代表性的二线城市，是众多房企眼中的香饽饽，发展迅速，升值空间巨大。随着市场行情的变化，土地市场的活跃，众多房企争先抢地，导致了合肥土地市场一轮接一轮的高价成交。

   在过去的2015年里，合肥共成交86宗地，揽金超374亿元，一年共诞生8宗地王。时间跨度来到2016上半年，合肥仅用了半年的时间，却已经超越去年整年的土地“成效”，截止到6月底，成交总金额已高达565.59亿元，诞生12宗地王，地王产生频次是2015年的3倍，而上半年九区均价同比上涨了21.14%。

   在房地产行业内流传着这样一句话,开发商不拿地无异于是等死，拿高价地是找死。但是，如今的合肥土地市场，为何会有如此多的开发商愿意出高价抢地?除了楼市大坏境变好，市场信心增强外，房企缺地成为首要原因。伴随着房企拿地地王频出，周边房价也迅速上涨，地王在房价增幅中起到不可忽略的作用。

   以滨湖新项目文一·塘溪津门为例，3月文一地产以单价2400万/亩成功竞拍“巨无霸”BH2015-09地块，溢价率400%，成功冠冕滨湖单价地王和合肥总价地王，19834.6元/㎡的楼面价更是当月合肥九区均价2.1倍，楼面价大幅度超过房价，如此高的土地成本，未来入市预价估计在2.5万/㎡，地王对房价的起到直接的推动作用。

   6月29日，合肥首次实行土地网络拍卖，庐阳区N1603纯居住地块以2220万/亩单价成为区域单价地王，15857.1元/㎡的楼面价预估入市在2万/㎡左右，同样楼面价超过当月均价为1.4倍;而在同一天土拍上，滨湖区诞生了新的单价地王，安徽置地以2655万/亩拿下BH2016-10纯居住地块，溢价率高达374.1%，楼面价无限逼近2万/㎡，如此高的“面粉价”，未来项目入市估计会超过2.5万/㎡，与当月11320元/㎡的均价相比已经达到1.8倍。

   地王频出，周边房价也在不断上涨，文一·塘溪津门地块(BH2015-09)自3月份成为双料地王后，紧邻在地块西面的宝能城项目，二期均价从9874元/㎡已经上涨到现在的14999元/㎡，增长5125元/㎡，增幅高达52%，而离该地块周边的联投中心书城、淮矿东方蓝海也纷纷上涨了4400元/㎡、2711元/㎡。地王周边房价均有类似涨幅波动，地王的影响力起到十分重要的作用。

   房价仍需涨100%才可盈利?高地价谁来买单?  
   “地王”频出，“面粉”比“面包”还贵的现象愈发凸显。面对“地王”扎堆，众多网友担忧高地价会催涨房价，让买房、甚至租房成本进一步走高。

   市场分析人士认为土地竞争会越来越激烈，企业运营难度也随之加大，按照目前地价超过房价的趋势，未来两年房价上涨100%以上，这些地王才能入市。而地王房企们，拿地后也表示“地王”要想上市盈利，需要未来两年房价在目前基础上涨100%甚至更多。

   据业内人士分析，房企的拿地成本一目了然，若房价不相应上涨，众多房企都将无法“解套”，投资无回报，开发商抢地将毫无意义，而从过去的地王项目上市后的实际运作情况看，地王项目开盘价水涨船高，销售并未因为房价高而受到太大影响。

   同时，面对房企“孤注一掷”的高投资，是否能换回高收益，这是大家共同关注的点，业内普遍认为取决于市场，在遇到营销困难时，通常会采取多期销售的模式，分几期开盘：第一期价格略低，实现土地成本回收的效果;第二期价格略高，实现部分盈利;第三期快速涨价，追赶高盈利。

   地王的出现总会带来地王效应，所谓地王效应，指的是地王的竞拍对房地产市场带来的影响。合肥土地市场的火爆，库存量不断走低，地王的诞生，高价地会促使新项目走上改善路线，产品业态也纷纷偏向中高端。

   在地王项目打造的过程中，为提高新项目的增值点，开发商会采用提升“附加值”的方式，既可以提高房价增加创新盈利点，也可以满足中高端改善型人群的需求。例如智能家居、特色社区文化、第三房保管模式等，都将会成为家庭的主流模式。

   在楼面价超过房价已成为常态的阶段，虽然地王不完全代表未来市场售价，但房价却深受其影响，新的地王出现往往会带动周边项目房价上涨，地王意味着高额的土地成本，也是助涨房价的有力推手。

   在合肥上半年的土地市场动态中，滨湖区的地块总是成为房企眼中的“香饽饽”，每次有滨湖居住地块的土拍，似乎诞生地王是常态现象。滨湖容易出地王，与其区域的定位和发展密切相关，作为合肥“1331”城市空间发展战略的重要组成部分，同时也是现代化大城市建设的前沿阵地，随着安徽省府等机关的搬迁入驻，滨湖又一次成为合肥最耀眼的区域。高瞻远瞩，滨湖发展的强劲潜力被无限看好，各大房企愿意跻身滨湖拿地发展，在土地资源越来越稀缺的现状下，房企的关注热度也是直线上升，地王不断，滨湖房价在未来会有新的阶段性变化。(来源：合房网)