合肥每年新增30万人 需求涨促购买力释放

       伴随着大合肥的日益崛起，外来人口不断激增，在一定程度上导致住房需求的增长，而合肥楼市销量不断攀升就是最好的佐证。
       需求阶段性释放购买力结构性过“剩”
       合肥楼市在经历了几近两年的漫长调控之后，挤压已久的需求在房价逐步合理回归的前提下逐步获得释放，近几个月来，“千人抢房”、“日光盘”、“1小时销量过百”等热销盛况接二连三的出现，购房需求呈现阶段性释放。
       今年以来，保利香槟国际、绿地滨湖国际花都、蓝鼎滨湖假日、安粮QQ公寓、文一云河湾等楼盘均呈现千人买房的盛况，其中安粮QQ公寓、文一云河湾由于开盘到访人数众多，均选在体育场开盘。此外，中海原山、丰大国际、华地润园等项目逢开盘，比热销，均创下“日光盘”的佳绩。
       今年2月，由365地产家居网举办的大型看房团吸引了1260名网友的广泛参与，活动当天，意向登记1100组，当场下定121套，7.5亿元购买力被撬动。10月，又一次365大型看房团吸引了868名网友参与，5.2亿元的购买力再次被撬动。看房者们各个都表现出对市场极高的热情，购买意向颇为强烈。
       受调控影响，大部分的投资客已经逐步撤离的市场，然而，刚需和改善型置业需求依然旺盛，分别在今年7月和11月达到两个高峰，其中7月的购买力主要是刚需，而在11月份的购买力中，改善性需求占了很大一部分比重，整个市场呈现结构性过“剩”。
       据统计，今年7月合肥楼市销量达8738套，位居单月销售榜首。“与年初的楼市相比，在不少楼盘推出让利措施的前提下，合肥积压已久的刚性需求在5、6月份开始逐步释放，经过短暂的缓冲，在7月达到了销量最高峰。”淮矿馥邦天下销售经理承海军分析道。
       “合肥楼市最不缺的就是刚需！”这一点已经是不少业内人士的共识，然而，据365相关数据统计，11月份，在合肥楼市选择一房和两房的经济型户型的人数占比为51%，比上月下降4%。选择三房的改善型户型的为45%，比上月上涨2%。也就是说，改善型置业需求在11月份呈现上涨的趋势。
       “不少楼盘抓住了刚需释放的时机，小户型房源有效得到去化，从而导致改善型产品大量积压，多家楼盘集中在年底这一时段加推改善型住宅，上市量的增加在一定程度上加上改善型需求入市。”
       人口增长导致购房需求激增
       淡市下仍有个盘热销、销量依旧稳步上涨，充分说明了合肥楼市购买力的强劲。然而，购买力缘何而来？
       近年来，伴随着合肥经济和城镇化的加速发展，大量农村人口涌入城镇，流动人口在城市人口中所占比例不断加大，外来流动人口持续增长，带动了购房需求的强劲增长，这一点毋庸置疑。
       合肥学院房地产研究所副所长凌斌分析道：“外来人口刚刚来到合肥可能不会立刻考虑买房，但这些人都是潜在的需求，往往在合肥呆1-2年，在取得一定的购房资格和经济条件之后，便会考虑出手。”与此同时，他还表示，除了人口增长外，人均收入的增长也是影响需求的重要因素。
       “随着城市化进程，住房需求正在递增.居民消费结构也在从消费型转变为享受性，所以不管是首次置业还是多次置业，都对住房提出了更高的要求。另外，经济发展也从增长型向发展型转变，这些因素都将持续拓展人们对住房的刚性需求。”合肥荣轩置业总经理许俊曙说。
       对此，合肥学院房地产研究所副所长凌斌算了一笔账：“以合肥每年新增户籍人口15万计算，加上新增流动人口15万，总共30万人口，人均住房面积30平米，需要900万㎡住宅，就是10万套房子，假设其中60%的人买了房子，就是6万套新建商品房需求，每个月均摊就是5000套，全年有6万套保底的量。”
       2011年，合肥市商品房住宅总销量达7200套，伴随着2012年刚需置业和改善型需求的阶段性释放，不少业内人士纷纷预测，2012年，合肥市商品房住宅总销量有望突破7500套。
       要想精准地把脉楼市，城市人口结构所反映出的刚性数据绝对不容忽视。据合肥市统计局相关数据显示，截止到2011年，全市常住人口中，中青年人口比例占总人口的77.49%，并且呈现上涨的趋势。
       合肥同筑房地产顾问有限公司执行董事朱杰分析道：“由于中青年人口在人口中占据较大比例，对首次置业和改善性置业的需求都十分强烈，同时他们也是财富的主要创造者和拥有者，拥有较多的储蓄和收入，能够形成实际的购买力。因此，未来的楼市需求仍将呈现上涨的态势。”
       供求关系影响房价涨跌
       供求关系是市场经济最基本的规律，这无须赘述。住房的市场价值更是直接体现在供需关系上，“拥有一套自己的住房”的愿望，成为推动楼市不断前进的动力。
       如今，许多购房者为了买房可以将出行、穿着甚至饮食消费竭力压缩，这也是为什么房价的涨跌这么牵动人心。不可否认，现在的房价已经超过了不少购房者的承受能力，但价格规律也告诉我们，供求关系是决定涨跌的重要原因。
       2012年年初，诸多纯新盘项目纷纷低价入市，在经历了火爆热销之后，不少楼盘纷纷提价；而到了年底，不少老项目为了消化库存，纷纷打折促销。
       “市场成交量的上涨或下跌对开发商的定价起到一个传导作用，依照土地成本还不如依照供求关系定价，房价涨跌最终还是要靠市场化的供求关系来调节。”合肥同筑房地产顾问有限公司执行董事朱杰说。
       市场仍然存在旺盛的刚性需求与理性的改善型需求，需求的多少直接影响房价的涨跌，同时，价格也将始终是买卖双方博弈的主要原因。
 
                                                                                                                            （来源：365地产家居网）