中小房企筹谋平台型采购模式

       近年来房地产的开发毛利率趋于稳定，随着人力成本飙升、政策调控高压等产业环境的变化，粗放式经营模式已成过去，精细化管理成为大型开发企业的共识。采购模式建设作为重要一环，在大型开发企业逐渐成体系。而对成本控制、供应链管理这一永恒的话题，亦引发了中小开发企业的思考。
　　跨企业联合采购的呼声也出现于行业。局限于项目采购的中小开发企业，成本控制、供应效率、质量保证等方面，自有经验性的控制方法，但这不是惟一的方法。行业机构如中国房地产工程采购联盟，自2008年成立以来，致力于为开发企业和部品商构建沟通平台，推动房地产行业工程采购的创新发展，亦在探索为双方提供更多的价值交汇和集体合作的可能性。
　　传统采购方式
　　大型开发企业的采购体系通常有三层，集团集中采购、项目公司采购、第三方采购。具体到企业或项目又有所不同，可能同时出现上述三种方式。
　　据悉，集团层面采购，一般集中采购电梯、卫生器具、厨房设施、地板、涂料、陶瓷等大宗部品，以规模化达到成本控制的目的。其次是项目公司采购，类别较多，土建环节有钢筋、商品混凝土，有时也由施工单位负责；安装环节如电器开关等配电产品的采购，一般得“听”地方供电部门的；如果是全装修项目的话，门窗、吊顶线、管道等直接在当地采购。最后是施工方采购、外承包采购等第三方采购，甲方一般指定品牌、确定标准。
　　集中采购不仅要有规模采购的基本条件，供应链管理能力同样不可或缺。对于中小型开发企业，甚至进入中国房地产开发企业排名百强居后的企业来说，仍处在项目采购的阶段。一些局域耕耘市场的房地产企业，部分部品的需求量大，并没有在内部推行集中采购。“尤其是做毛坯房的开发企业，不会做集体采购。”中国房地产业协会产业协作专业委员会秘书长孙克放(微博)告诉中国房地产报记者，这是渐进的过程。
　　中小开发企业，不同于大企业的资源配套，更多起资源整合的作用，让专业的人做专业的事，施工找建筑施工单位，设计找设计院，装修找装修公司，然后去确定并认可。孙克放认为，中小开发企业用的仍是老式的零散、没有规模化的采购方式，靠部品商上门推销，自己已知的部品通过会议、网路了解，或者主动上门询价。
　　寻找靠谱经销商
　　上述高管所在的企业，开工时，分甲方供料或者施工方采购，各有利弊。甲方自行采购，遇到材料价格上涨，风险由甲方承担；由施工方采购，材料价格上涨只需甲方分担部分，同时延后付款能减轻资金压力，对施工方也是一种制约。安装环节，如配电柜、电压器、电梯、发电机、换热站等则由项目直接采购。
　　具体到采购的待遇也不尽一致。“如果向知名企业采购，量又大，长期合作的可能性大，能提升企业声誉，甘肃片区会出面负责。如果我们采购两三部电梯，电梯企业市县的代理商就能负责提供了。”上述高管告诉中国房地产报记者，同某知名电梯企业合作并不愉快，后者提供合同并不让修改，“质保期也开了保函，内容条款是对方拟的，我们没法参与”。
　　采购依靠部品生产企业的经销商体系的话，找到靠谱的经销商则变得重要了。以上述企业采购水泵为例，当地经销商靠谱、资金实力强，需要的配件能马上提供，刚开始合作的经销商，没有库存的配件，需要从上海总部调货，一来一回就是几个月。“我们采购的知名电梯坏了，等了两个月。”该人士总结，合作的部品经销商体系，还是得看其实力如何。
　　上述人士告诉本报记者，部品采购仍是买方市场，小开发商也有议价能力，面临的主要问题是信息量不足，不知道市场出现什么新材料。当地房地产市场就这么大，接触新材料的渠道有限，一般靠询价市场熟知的同类产品，或是从熟悉的开发商同行处了解采购信息，或者观看知名地产品牌的项目，看对方用的材料，如果价格合适也采购。
　　平台型采购萌生
　　尽管品牌部品商有各级代理商对接当地的房地产项目，其也更愿意和大型开发企业开展战略合作。一位建材部品商指出，除了大的采购订单，后者拥有高透明度的采购链条，标准化管理使得部品商提供的服务更到位。
　　但要做到集中采购，并不简单。业内人士指出，项目采购存在灰色地带，此类现象非常严重，就连大企业也避免不了。孙克放甚至直言，“采购人员不想失去阵地，总经理都管不了”。此外，建材行业的商业环境并不乐观，很多厂商被经销商体系绑架，想要直接和厂商对等，也有难度。                              （来源：地产中国网）