成交回暖房价企稳？ “五一”后市场将慢热

       4月至“五一”黄金周假期的一个月之内，广州住宅市场在新货入市带动下，多个项目呈现热销局面，尤其是主打刚需的中小户型产品，在近期销售表现十分突出。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，尽管个别盘呈现热销，但就市场整体而言，占在售货量超九成的存货未能有效消化，除个别项目降价超过10%拉动销售外，多数项目促销力度不足，整体市场仍未见回暖。
       在价格走势表现上，“五一”成交回升，部分热销楼盘价格直接影响全市成交均价。部分业界人士认为，房价经过4月以来的成交持续回升，房价也趋向暂时性的回稳。也有专家认为，在改善型买家未大量入市之下，首次置业难以支撑市场，加上开发商消化存货、加速出货回笼资金的需要，价格仍有下调的空间。另一方面，合富辉煌近期进行的一项调查显示，70%的受访者认为接下来楼价将走稳，在市场较稳定情况下，改善型买家对于个别楼盘的降价举措也更为敏感，看好其升值空间而出手。
       成交低位回升，高于上年同期
       据合富辉煌的监控，目前广州楼市的可售余货供应充足，而新货推售量则创新低，且分布非常不均衡。除金沙洲板块供应较集中外，各板块推出新货均不多。今年“五一”整体货量充足，达到近年来的第二高位。
       由于市场依旧有大量余货，开发商明显放慢推货节奏，仅有5000多套新货推出市场。目前来看，五一期间多数有新推货的项目均热销，但余货去化情况不甚理想。自住刚需产品以及价格优惠依旧是当前撬动成交的主因。黎文江认为，随着房价走稳，改善型买家判断市场走出底部，也会有更多出手意愿。而在目前，适当的降价则能吸引这类买家出手，争取升值空间。
       据统计，4月广州十区商品住宅成交46.3万平方米，同比上年4月基本持平。但相比较多楼盘降价促销的3月份，成交环比下降16%；黄金周三日十区两市的网签499套，好于前两年五一假期期间的网签数据(2011年339套，2010年264套)；4月十区成交均价13762元/平方米，由于江景豪宅保利天悦成交带动，环比上升8.2%。今年3月份成交放量集中在降价促销的南沙以及金沙洲，价格低是主要因素。
       大多数在售余货项目无明显促销优惠活动，基本保持现状，因此依旧明显滞销。存量中有超过70%货量来自小型开发商，他们通常对资金快速滚动回笼的压力较小，促销意愿不如品牌大型房企强烈。而高端项目仅保利天悦和嘉裕公馆在“五一”期间推新货，虽然价格高企，但城市资源优势突出，销售较好。
       “五一”后市场将慢热
       据合富辉煌的预计，“五一”后2012年5-6月广州十区新货超10000套，十区新货最多的仍是花都区，占全市的29%。另外，不少之前缺货的区域，如东片的黄埔、萝岗，中心区的海珠5-6月的新货都会有所增加，预计将成为市场关注的焦点。
       在新增供应的产品结构方面，后续的新货产品主要是以刚需中小户型产品为主，对应的置业类型主要是首置、首改，占比超八成，为当前市场的主力需求，对后续成交能有较好的支撑；改善型的大户型亦有部分供应，如金域蓝湾、珠江帝景、大学城项目等。
       目前品牌开发商在推盘货量和策略上都较为积极主动，在楼盘较集中的热点板块如金沙洲、大学城、汽车城等，及货量较大的楼盘如万科金色悦府、万科红郡翡翠、保利高尔夫郡、越秀地产大学城项目、珠江帝景等，都成为接下来市场新货集中热点。在所有新推货中，品牌开发商旗下产品占总货量的51%。
       合富辉煌于“五一”期间在广州十区二市36个楼盘开展的最新潜在置业者心态调查报告，调查结果显示，虽然广州商品住宅市场置业客户对未来楼价仍以看跌为主，但相比去年年底低谷，心态略较乐观。报告显示，首置、首改客户仍是目前市场的购买绝对主力，超过八成置业者是自住刚需客户。约八成的潜在置业者对楼价未来走势看跌为主，相比去年年底的市场低谷，当前客户心态明显有所好转。对楼价预期稳定客户占比有了明显上升。
       经纬行研究中心主任曾英杰认为首次改善型置业买家在接下来还是市场观察的重点，他表示，从3、4月部分主打大户型的楼盘如珊瑚天峰、时代外滩、星河湾等都取得不错销售业绩，说明改善型买家对市场的影响力正趋向明显。
                                                                                                                                         （来源：南方日报）