用"傍大款"意识选商铺 投资诀窍揭秘

  在严厉的楼市调控政策下，住宅投资受到了比较大的打压，毕竟住宅更多的性质应该是生活消费品而不是投资品，泡沫过大会严重影响社会经济的发展，住宅投资的风险增大，炒作资金大量流出。资本有着逐利的天性，绝对不会呆在银行或者保险柜里睡觉，这些被新政逼出来的资金大量涌向商业地产，商铺投资逐步呈现热潮。

      商铺投资跟住宅投资不一样，住宅投资在中国主要是看升值空间，租金收益很小，而且住宅投资不少还有自住的潜在需求。商铺则必须同时注重租金回报和升值空间，只有这两个方面综合考虑，掌握一些基本的商铺投资诀窍，才能够真正做好。

      诀窍一：把握宏观经济走势，判断当地经济环境。商铺的租金效益跟宏观经济发展密切相关，当经济发展迅速，商业繁荣的时候，商铺不仅容易租出去，还能收取比较高的租金收益。

      诀窍二：根据经济发展阶段，选择合适的购铺时机。并不是所有的商铺都是一样的，其商业价值和收益与成熟程度密切相关，这就要求商铺投资者必须把握商铺区域经济的发展阶段，选择一个合理的购置时机。

      诀窍三：了解城市规划，抢占先机。一个城市的商业中心与城市规划密切相关，尤其在中国，商铺投资不仅要看城市现有的商业布局，更要看未来的远景规划，那才是决定商铺未来价值的远景蓝图。

      门面要大，“进深”要小

      深信“一铺旺三代”理论、只买商铺不买住宅，全部用贷款，最艰难时要靠卖车才能还贷……邹女士（化名）是比较早进入商铺投资领域的普通市民，经过七八年的摸爬滚打，她已积累了一系列自己的投资心得。除了规划、配套、商业氛围等传统因素以外，小到“门面进深”、“楼上楼下”这些看似微小的细节，往往都是投资商铺成败的关键。

      点“经”之笔如何淘社区商铺？

      着眼长远持续经营

      购房者在购买社区商铺时，不应按照住宅的思路，只看眼前销售价格或者短期内涨了多少，而应该看商业经营的可持续性和长远发展。为此，汉宇地产市场研究部经理付伟认为有如下几点值得考虑：

      ■买地段。好的地段不一定要类似南京路、淮海路这样的黄金地段，因为价格达到了极限，一般来说，即将成型而尚未成型的商圈更具升值潜力。

      ■买氛围。要综合了解项目周边的规划状况，居住氛围、人群、人流情况，周边居住氛围较为成熟社区商业是一个比较好的投资方向。

      ■买规划。准确的业态定位对社区商业以后的经营发展起很大的作用，不同的行业业态对商铺租金的承付能力也不一样。

      ■买经营。再好的地段、再好的氛围及规划如果没有良好的经营最后也只能走向萧条，因此在购买商铺时也应该了解其经营团队是否专业。

      商铺购买问题须知

      一、商铺购买前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，包括是否抵押、是否受司法限制等。因为，根据《担保法》的规定，担保债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以就拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。若购买了被设定抵押权的房产，购房者的权益就得不到保障；而《城市房地产管理法》规定，受司法限制的房地产不得转让。

      二、在签合同时，购房者应向房产商确认所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明，防止开发商“偷梁换柱”，以住宅房冒充商用房，必要时可去房屋所在区的房地产交易中心查询房屋用途。

      三、购房者进行商铺购买时，相当一部分人看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，如果商铺尚未竣工，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。所以上述承诺只能适用已竣工的商品房，而且房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺得到兑现的可能性有多大。

      四、商用房有内、外销区别。购房者在商铺购买之前，应先问清房屋具体是内销，还是外销，以免签了合同却办不出房产证。

      调查分析必不可少，五个方面需重视

      1、有广场就有人气

      什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。而在社区里，社区的小型广场不仅是居民活动的地方，也必将是商业活动中心区。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。同样大型演出场所、体育馆、展览馆等和广场一样将使该区域形成特殊商圈，商铺将产生特殊的价值。如北京的国际展览中心、北京展览馆等附近的商铺租金非常高，在举办活动和展览期间，这些场馆周边的快餐店的营业收入是平时的几倍。

      2、主力店效应

      “有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。最典型的案例莫过于朝阳路上的华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值凸现。如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴隆。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。

      3、品牌店效应

      目前，在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如麦当劳、肯德基、必胜客；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。

      4、立地条件

      商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

      一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。

      人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔、城市快速路、水系交通等都将影响人流动向。交通栏隔对商铺价值影响多大，只要留意国展家乐福就知道了。以前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。

      5、商铺的通用性

      一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。

      如何贷款买商铺

      对于有一定资金实力的市民来说，如何让钱再生钱叫人颇费脑筋。不少市民将目光对准了市面上流行的商铺投资，在购买了商铺之后可以用来出租，也可以转手卖出去，当然还可以自家经营。对很多打算投资商铺的中小投资者来说，购买商铺可并不像买菜一样来得容易，因此向银行贷款购买商铺便成了不少精明的投资者的选择。

      这种被称为个人商铺贷款的贷款与个人住房贷款正好相对，然而与个人住房贷款业务相比，银行方面在对外介绍时相对低调，这一业务开展得也并不像住房业务那么红火，银行方面设置了更为严格的贷款条件。据介绍，目前各家商业银行提供的个人商铺按揭贷款最多可以贷六成，也就是首付款不能低于总房款的４０％，贷款期限最长不能超过１０年，在贷款利率方面，商业用房的贷款利率按央行制定的基准利率执行，不能下浮，这也较个人住房贷款利率为高。

      借款人在贷款时需要向银行提交必要的身份证明、收入证明、购房证明等资料，还需要向银行提供所购商业用房总房款４０％以上的首付款，提供贷款行认可的有效担保等内容，另外，一些银行要求所购商铺必须为现房，另外一些银行则没有这方面的要求，还有一些银行不光对个人购买商铺，在个人租赁商铺时也可以提供相应的贷款。在贷款程序和还款方式方面，商铺贷款与住房贷款差不多。这些具体条件借款人应仔细考察，选择适合自己的银行。

      当然，有了个人商铺贷款也不是一切都高枕无忧了，个人在申请这种贷款时，应该像银行一样对其中的风险有预先的估计和准备。购买商铺属于一项相对高投入、高产出的投资行为，相伴而行的便是高风险。商铺投资的成败与其所处地段、价格及价值比、周边环境、政府政策等因素都密切相关，一旦某个因素生变，商铺投资便会面临困境，银行贷款也会遭遇危机。银行在设置个人商铺贷款的门槛时，已经充分考虑到这些风险因素，所以银行在个人商铺贷款方面才会比对待个人住房贷款更加慎重。对投资者来说不仅如此，就还贷期限和还款利率来看，相对个人住房按揭，投资商铺的还款压力比较大。投资者在向银行贷款投资商铺时更应当慎重行事。

                                                                                                                        （来源：搜房网）